江宁区2020房价暴涨?房价跌回3年前?今天实探江宁地铁盘,中介直言未来房价还要涨 幸福里

发布时间:2019-11-07 07:56:24   来源:网络 关键词:江宁区2020房价暴涨
房价跌回3年前?今天实探江宁地铁盘,中介直言未来房价还要涨
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原文标题:房价跌回3年前?今天实探江宁地铁盘,中介直言未来房价还要涨
原文发布时间:2019-10-18 17:38:59
原文作者:楼市飞说。
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“金九银十”接近尾声,新房市场冷热不均,有盘涨价卖完,也有盘降价促销。纵观二手房市场,挂牌量在持续增加的同时,谈价的空间也越来越大,甚至有二手房小区房价跌回3年前,成交价与2016年持平。

这家二手房小区就是江宁的融侨世家,紧邻地铁1号线龙眠大道站,周边生活配套齐全。但让人惊讶的是,就是这样位置和配套都不错的小区,房价竟然几乎没涨。对于楼市横盘期来说,房价没涨就是跌......

今天,掌柜君就实探江宁融侨世家,并采访了周边中介工作人员,了解该小区真实的成交情况,看一看是否真的是房价跌回三年前?

房价跌回3年前?今天实探江宁地铁盘,中介直言未来房价还要涨

(融侨世家西门实景图)

一、房价跌回三年前?中介:小区房价被低估,公寓拉低了整体均价

融侨世家位于江宁区秣陵街道,南京地铁1号线龙眠大道南侧,紧邻南京义乌小商品城,周边有江宁客运站、天景山中小学等,东侧为南京绕城高速。

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据链家数据显示,该小区2016年下半年成交一套88㎡房源,成交总价229万;

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今年下半年成交同样88㎡户型房源,总价226-236万,三年总价上涨7万。

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难怪有不少买房人表示,这个涨幅可以忽略不计,毕竟在楼市横盘期,房价没涨就等于跌......那么,融侨世家房价真的跌回三年前吗?

今早,掌柜君乘坐地铁1号线在龙眠大道地铁站下,从2号口出来就能看见融侨世家,步行约600米就到达小区北侧。从远处望去,整个小区的外立面看起来干净整洁,颇有质感。

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掌柜君首先来到小区自带的商业街,寻找到一家刚装修好的中介门店,门牌下面的LED屏幕在来回显示着周边正在挂牌的小区房源情况。

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随后,掌柜君进店询问有关融侨世家二手房源情况,该店工作人员表示:目前融侨世家小户型房源(86、91㎡)挂牌价在240万-260万,换算下来单价在2.7万-2.8万/㎡不等,而大户型房源(10㎡)挂牌单价在2.6万/㎡左右。

面对中介所报的价格,掌柜君直言道链家上该小区均价仅24951元/㎡,最近成交的88㎡单价跟三年前一样,等于3年来房价几乎没变化,这是为什么?

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中介人员向掌柜君透露:3年前成交的房源是精装修,买了就可以直接拎包入住的。而今年下半年成交的几套88㎡多为简装或毛坯房源,且楼层相比之前较低,还能有之前差不多的成交价,这样对比下来,房价是在涨的,只不过涨幅没有以前那么大。

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(上面为2016年成交房源,下图为今年成交房源)

至于小区不到2.5万/㎡的均价,中介表示这个价格被低估了,与实际价格不符,主要是由于小区有公寓房源,单价在1万多/㎡,拉低了整体的小区均价,往往给很多买房人一种很便宜的错觉,实际能买到的住宅房源单价都在2.6万/㎡左右。

二、学区和无竞品楼盘造成房价难涨,未来周边工厂搬迁后房价还要涨

在实地看房过程中,关于融侨世家在售房源较多,是否是小区业主在抛房逃离?中介表示该小区业主以年轻人居多,之前2010年首开价格在1万/㎡左右,当时买房的很多业主现在面对孩子上学或者二胎问题,往往选择卖房换房,也就使得在售套数比较多。

若按照当年1万/㎡价格买入,现在2.6万/㎡卖出,等于每平米赚了1.6万,这样算下来,其实房价涨幅还是很明显,虽然相比百家湖、九龙湖涨幅没那么大,只是赚多与赚少的问题。

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对于融侨世家为何房价难涨的原因?中介透露道主要是由于两个因素造成,一方面没有好的学区支撑,目前该小区对应学区为天景山小学和天景山中学,学区一般,其中天景山小学与南京市晓庄实验小学合作办学,受关注程度较高。

另一方面,融侨世家没有其他竞品楼盘做对比,周边主要都是安置房小区,品质与融侨世家无法相比。若有竞品楼盘的话,之间会互相看房价,彼此竞争,在对比之间,房价就慢慢涨上去了......

不过,掌柜君在实探过程中发现,该小区周边工厂较多,小区西门对面从靠近科苑路到科建路,分布着奥能特自动化设备公司、大荣空调设备有限公司、中石化南京工程有限公司等,站在小区楼上推窗就能看到这些厂房。

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值得注意的是,小区南侧就是南京紫金医院,据中介说法该医院是养老型医院,东侧就是南京绕城高速。这样看来,周边的众多工厂、养老医院,再加上东侧绕城高速带来的噪音污染,也难怪会有部分业主卖房,其对小区房价也有一定影响。

但中介工作人员却表示:周边的工厂和厂房未来都要搬迁,最快明年就搬走,后期这边大概率是要建设住宅或商业体。现在小区值得买入,未来房价还要涨......

三、实探发现:地理位置优越、小区绿化很好、居住舒适度高,物业管理有待提高

从中介门店出来之后,掌柜君对融侨世家进行了实探。小区西门虽有门卫值班,但人行出入口无需刷卡,可直接进入;

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进入小区发现,整个内部楼栋多以16-18层,楼栋之间间距较大,无论是采光还是通风效果都不错,且内部绿化较好,整体居住舒适度较高;

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小区内东北侧还有露天游泳池,因天气原因暂时关闭。泳池旁边还有由废旧火车车厢设计成的更衣室,内部目前作为物业人员值班休息场所;

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因是早上,小区内部的体育设施区域,还有不少爷爷奶奶带孙子孙女在玩耍;

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但小区内部也存在多处问题,几乎所有楼栋单元门敞开,无需刷卡可直接进入,存在安全隐患。多个楼栋下面电动车随意停放,地下车库脏乱差,还乱堆乱放杂物等,物业管理急需提高。

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除此之外,小区商业街内多家店铺正在招租,已经营业的多为餐饮、建材、快递等门店,环境较差,乱堆乱放现象严重。

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最后,就今天实探下来,掌柜君觉得融侨世家整体还不错,地理位置便捷,距离地铁站较近,出行方便。小区内部绿化和居住舒适度较高,周边小区众多,生活配套也较为齐全,居住氛围比较浓厚。但小区西侧的工厂和厂房、以及义乌商品城较为杂乱,对买房人来说,建议实地看房了解之后,再作决定。


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原文作者:楼市飞说。

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